女子购买小产权房后发现不能过户起诉房主要回购房款胜诉小产权房不能转让给村外人

admin1年前 (2025-03-27)宜兴产业信息125

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　　近日，万宁市人民法院对一起小产权房购房合同纠纷案作出判决，认定双方签订房屋转让合同违反强制性规定，合同无效，判决房主应向购房者返还购房款14万元。

　　外地人买到小产权房诉请要回购房款

　　2019年，女子许某到万宁市旅游时，十分喜欢万宁的生态环境和生活氛围，便想着购买一套平价的房子居住。一位朋友得知许某想在当地购买平价房屋后，便将正想出售自建房的潘某介绍给许某认识，让两人自行商议购房事宜。潘某带许某前往其自建房（位于万宁市某镇某社区约175平方米）查看后，许某感觉比较满意，两人经过讨价还价，蕞终决定以58万元成交。此后不久，许某和潘某签订了土地使用权及地上房屋所有权转让合同（以下简称转让合同），合同约定转让土地使用权及地上房屋所有权转让金额为58万元。双方签订合同后，许某于2019年12月23日付5万元整，2020年3月30日前后付33万元整，在验收自建房合格后再付清尾款。签订转让合同后，许某在2019年12月23日向潘某支付了购房款5万元，又在2020年3月3日向潘某支付购房款13万元。

　　许某在等着验收自建房时，了解到农村自建房都是小产权房，只能转让给当地村民，不能转让给外地人，随后她便查阅相关资料，发现其购买的潘某自建房是农村小产权房，认为和潘某签订的转让合同无效。

　　许某找到潘某商议退款解除转让合同，潘某也同意解除转让合同并将收取的购房款返还给许某。但潘某称目前手里没钱，表示要等将该土地及房屋出售给别人之后，再将18万元返还给许某。2022年，潘某将土地及房屋出售之后，只向许某返还4万元，剩余14万元一直未返还。2024年7月，许某多次索要无果后，将潘某起诉至万宁市人民法院。

　　万宁法院经审理认为，许某和潘某约定转让万宁市某镇某村社区的土地使用权及其房屋，但受让方许某并不属于该宅基地所在村集体的成员，故该宅基地转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的法律规定。根据《中华人民共和国民法典》头部百五十三条头部款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，双方签订的转让合同因违反法律强制性规定，自始无效。

　　万宁法院认定，许某和潘某都知道合同转让土地的性质，双方对转让合同无效均具有同等过错。根据《中华人民共和国民法典》头部百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，近日，万宁法院判决潘某应向许某返还购房款14万元。

　　农村小产权房只能在同村村民间转让过户

　　在该案中，当事人因为对农村小产权房不够了解而起纠纷，对此，海南瑞伊律师事务所律师陈积祯介绍，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫作“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管局也不会对购房合同给予备案。

　　陈积祯表示，小产权房一般不能过户，但如果小产权房的转让购买方户口在该村（社区），属于该村成员，并且房屋已经办好房权证，村委会同意过户并能出具证明，这种情况下小产权房可以过户。

　　陈积祯提醒，小产权房具有没有房产证、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善等诸多风险，购买小产权房的风险大于收益，消费者在购买时需要慎重考虑，千万不要因为贪图便宜，给自己带来法律上的纠纷和困扰。（记者李成沿）

　　北京这里的小产权房子都在交易，大家都在买

　　为什么农村的房子是小产权房，只能在农村范围内转让而不能上市交易，城里的房子想怎么交易都行，就好象是画圈垄断，有失公平。

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