1.产业企业拿地占比下滑，政府平台公司拿地数量大幅增加

　　2022年10月，全国共出让工业用地2588宗。其中，产业企业占比蕞高，达到76.3%，拿地面积共113028.88亩，占总拿地面积的70.99%，产业地产商和政府平台公司分别占1.51%和18.16%，拿地面积分别为2425.31亩和37620.33亩，占总拿地面积的1.52%和23.63%。相较于2022年9月，产业企业拿地面积与数量较上月均有所减少，政府平台公司拿地数量与面积较上月增长明显，产业地产商拿地情况与上月基本持平。

　　图：2022年10月全国工业用地市场动态（亩）

　　分区域来看，华东地区持续领跑，山东土地出让涨幅明显。10月工业土地出让城市中，华东区域共出让1064块土地，占全国工业土地出让总数41.1%，继续占据头部位置，拿地面积占比较上月有所升高。

　　2022年10月，全国产业地产商共拿地39宗。重点拿地动态包括万洋江门、揭阳、清远、常州四市拿地1285亩，联东东莞、哈尔滨两市拿地102亩，粤浦科技广州拿地39亩，星河惠州拿地19亩，上海芯聚实业集团有限公司无锡拿地266亩，苏晋产业园(浮山)有限公司临汾拿地180亩。

　　（1）万洋江门、揭阳、清远、常州四市拿地1285亩

　　10月，万洋集团于江门、揭阳、清远、常州四市摘得10宗工业用地共1285亩，其中，江门鹤山拿下1宗工业用地433亩，用于建设鹤山(双合)万洋众创城项目，江门新会区拿地185亩，用于建设新会(罗坑)万洋众创城项目；揭阳拿下1宗工业用地151亩，用于建设揭阳（高新区）万洋科技众创城项目；清远拿下六宗工业用地共77亩，用于建设英德（东华）万洋众创城项目；常州拿下1宗工业用地53亩。

　　今年万洋投资力度很大，在每月的拿地产业地产商名单中几乎都能看见万洋的身影，3-9月，万洋于漳州、韶关、郑州、合肥、镇江、清远、益阳、福州、长沙、揭阳、常州等市拿下多宗工业用地。本月，万洋于江门、揭阳、清远、常州四市一举拿下10宗工业用地。从万洋整体的拓展情况来看，今年以来，万洋项目布局快速扩张，规模大幅增长，项目拓展突破长三角、珠三角，成功走向全国重点核心城市，据万洋官网，截至目前，万洋已进驻超30个城市，项目数量超过100个，开发总面积超7000万平方米，集聚企业数超16000家。

　　（2）联东东莞、哈尔滨两市拿地102亩

　　本月，联东在东莞、哈尔滨拿下两宗工业用地：10月12日，北京联东投资（集团）有限公司子公司摘得东莞市石龙镇西湖村2022WT046号地块，土地面积59亩，该地块用于建设联东U谷·湾区（石龙）生命健康产业园项目；10月18日，北京联东投资（集团）有限公司子公司摘得哈尔滨市松北区B-02-03-2地块以南、规划207路以西、碧海公园以东、规划187路以北NO.2022HTS(G)003号地块，土地面积43亩，该地块用于建设联东U谷·哈尔滨新区数字智海产业园项目。

　　2022年1-9月，联东在保定、青岛、廊坊、洛阳、沈阳、珠海、合肥、常州、柳州、杭州、宁波、天津、淮安、宿迁、佛山等市拿下多宗工业用地。联东U谷·湾区（石龙）生命健康产业园项目是联东布局东莞的第二个项目，也是东莞市“拿地即开工“改革试点之一，截至目前，联东U谷已经在湾区投资了联东U谷·南海国际企业港（智能安防）、联东U联东U谷·顺德国际企业港（医疗器械）、联东U谷·蓬江国际企业港（高端装备）、联东U谷·湾区（石龙）生命健康产业园（生物医药）等多个特色园区。联东U谷·哈尔滨新区数字智海产业园是联东布局哈尔滨的第三个项目，此前联东已在哈尔滨布局联东U谷·哈尔滨香坊科技创新谷、联东U谷·哈尔滨新区数字智谷项目。

　　10月28日，广州粤浦润禹实业有限公司摘得广州市番禺区化龙镇HL18BJ-03地块三，土地面积39亩，成交楼面价565元/㎡，溢价率为0。

　　粤浦科技是联东旗下的高端品牌，依托联东集团强大的资源，聚焦服务科技产业，是面向全球硬科技产业的服务商，布局北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、郑州、苏州、宁波、东莞、福州、厦门、成都、合肥、武汉、青岛、济南、长沙、大连等重要硬科技承载城市。2022年8-10月，粤浦科技于青岛、郑州、沈阳、广州拿下多宗工业用地。

　　10月24日，惠州市星河产业小镇投资运营有限公司（星河产业集团子公司）拿下惠州仲恺高新区陈江街道惠仲土挂告[2022]004号地块，土地面积19亩，该地块用于建设惠州·星河IMC三期项目。

　　在深圳都市圈发展强劲东风下，惠州“十四五”规划明确仲恺主中心战略地位，赣深高铁助力，高新产业作为动力引擎，共同成就仲恺价值的可期未来。此次，星河所拿地块位于广东（仲恺）人工智能产业园，作为惠州市千亿级重大战略平台，广东（仲恺）人工智能产业园是广东省首批5家人工智能产业园之一，同时也是惠州市首家获批的人工智能产业园，规划面积50.9平方公里。惠州·星河IMC，作为仲恺人工智能产业园首开区，系星河产业集团在智能制造领域首个落地项目。

　　（5）上海芯聚实业集团有限公司无锡拿地266亩

　　10月19日，上海芯聚实业集团有限公司子公司摘得无锡市宜兴市官林镇司徒北路南侧5宗工业用地，土地面积共266亩，成交楼面价192元/㎡，溢价率为0，该地块用于建设芯聚·鼎芯智谷项目。

　　芯聚集团项目布局主要集中在长三角，截至目前，芯聚集团已在长三角城市靖江、苏州、句容、淮安、宜兴、上海布局了靖江鼎盛智谷、鼎慧智谷、句容智慧城市、淮安鼎芯智造、宜兴鼎芯智谷、G60国际智能产业园等多个项目。

　　3.1 哪些区域政府平台公司拿地较多？

　　全国来看， 10月全国28个省、直辖市和自治区（除港澳台西藏）政府平台公司共拿地拿地数量470块，占工业用地出让比例的18.16%，较上月（11.5%）相比有所上升。

　　分省份来看，10月政府平台公司拿地比例（各省份拿地数量/政府平台公司拿地总数）较高的包括山东（11.28%）、江苏（10.43%）、湖南（8.94%）。分地级市来看，10月政府平台公司拿地比例（各地级市拿地数量/所在省份政府平台公司拿地总数）较高的包括江苏淮安市（32.7%）、河南驻马店（35.71%）。

　　图：分省份政府平台公司拿地数量（块）

　　3.2 哪些政府平台公司拿地较多？

　　10月拿地面积排名前30的政府平台公司中，4家位于四川、湖北，3家位于浙江、江苏；拿地金额排名前30的政府平台公司中，5家位于浙江，3家位于天津、四川、江苏、湖北。具体名单详见下表：

　　表：10月政府平台公司拿地面积TOP30一览表

　　关键词：拿地战略趋同 国进民退加剧

　　拿地战略趋同：头部产业地产商拿地战略趋同，联东、万洋、星河集聚广东

　　总的来看，工业土地市场虽然受到十一假期影响，但总体成交情况较上月基本持平，部分地区企业拿地热情依旧保持高涨。从区域来看，各区域工业用地市场特征也各不相同：

　　头部，华东区域持续领跑，工业土地拿地热情高，投资意愿强烈。本月，山东、安徽、江苏包揽工业用地拿地前三省份。依托于华东区域的区位优势、产业基础以及上海的产业吸附能力，长三角区域的工业用地需求常年保持全国领先，并且由于山东等经济强省目前处于产业转型升级的发展阶段，对于产业用地需求也在增加。

　　第二，华南区域市场热度有所降低，头部产业地产商投资意愿强烈。本月，华南地区工业土地供应数量有所增加，但出让面积同比减少。从市场情况来看，头部产业地产商在广东省内投资意愿强烈，本月，联东、万洋、星河等头部产业地产商均在广东有所布局。这在很大程度上取决于政策端的放开以及广东地区对于高新产业的大力扶持。

　　第三，华中区域土地成交大幅减少，国进民退程度加剧。本月，河南、湖北、湖南工业用地成交面积与数量较上月减少明显。从城市角度看，华中地区中心城市经济发展在我国头部地位，但整体经济与产业发展情况较其他区域差距仍然较大。相比与其它区域的城市圈经济发展，华中区域属于中心城市重点发展。武汉、长沙等中心城市产业聚集度高，经济实力强，但其它城市经济实力以及产业发展情况相对较差。但中心城市工业土地价格相对较高，民企投资意愿不高，从本月土地数据来看，1/3拿地企业为政府平台公司，国进民退趋势加剧。

　　第四，华北区域土地市场冷淡，企业投资热情不高。华北区域工业土地成交主要集中在河北、山西两省，但这两个省份主要承接北京、天津产业外溢，自身产业基础薄弱，产业发展还有一定差距。北京、天津受土地政策与价格制约，企业拿地难度大，投资热情也不高。

　　国进民退加剧：政府平台公司拿地明显增多，国民拿地比增至12:1

　　从拿地企业类别来看，本月政府平台公司拿地数量较前几月明显增多，从数据来看，本月政府平台公司拿地数量同比增长42%，国民拿地比增至12:1，国进民退程度不断加剧。受疫情、经济等因素影响，产业企业拿地更为谨慎。从产业地产商拿地情况来看，本月产业地产商拿地共30余块，较上月有所增加，且除联东深耕一二线城市外，以万洋为首的众多产业地产商都将拿地目标选在了三四线城市。

　　另外，结合本月数据来看，万洋共在广东、苏州拿地10块，并且今年每月对于三四线城市的投资力度都很大，从城市布局来看，万洋已经有赶超联东的势头。产业地产商布局三四线城市已经成为市场化趋势。这主要是由于两方面，一方面是一二线城市政府对于土地投资强度要求相对较大，而三四线城市对于投资强度要求相对较小，企业受到的压力也相对较少；另一方面，一二线城市主要以持有型业务为主，项目周期长，企业需要沉淀大量资金，对企业持续发展能力要求相对较高，而以万洋为例，万洋近期在三四线城市投资布局频繁，在三四线城市做传统销售型业务对于资金以及企业可持续能力来说压力相对较小。

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