关注“ 公寓次世代 ”，关注长租公寓的未来

　　去年7月，万科开发的万科泊寓成寿寺店正式开业；今年3月26日，华润的上海松江有巢国际公寓社区也开始投入运营。一家是知名房企、一家是大型国企，两家长租公寓有相同的特性：集体土地租赁用房。

　　对于开发商、国企来说，长租公寓一直是比较尴尬的存在。一方面，投入成本高、盈利遥遥无期；另一方面，由于政策因素，开发房产和租赁又是强绑定关系，不得不去做。

　　集体土地的出现则有望一改之前的局面，它不仅大大降低企业综合成本，享受国家诸多优惠政策；而且在市场层面，集租房的租金较低，也会有比较强的市场竞争力。

　　很多时候，不是怕别人做的好，而是怕别人不仅做好了，而且还租的便宜，这就有点可怕了……

　　上海松江有巢国际公寓社区，位于上海市松江区泗泾镇，主要辐射周边创业园区和高科技园区，承接G60科创走廊。

　　它是上海头部例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，也是头部例聚焦服务五大新城创新发展的新建租赁住房项目。

　　总结有巢社区这家集租房的特点，分别是“小”和“便宜”。

　　户型错配一直是长租市场面临的严峻问题，市场上合租的房子太多，单独的户型太少，大多数年轻人又都希望获得一个独立、私密的生活空间。提供小户型，解决户型错配，成为大部分集租房的一大特色。

　　整个有巢社区主打30-60平方米的一室、两室小户型。其中35平方米一室户共800多间，40平方米一室户200多间，60平方米的一室户、两室一厅共120多间。

　　观察有巢社区的房型，比如这间60平的一室两厅，就被很多刚毕业的大学生认为是dream house，装修以灰色和米黄色为主色调，几何线条的挂画、盛开的鲜花点缀其中，符合年轻人简约、整洁的居住审美。

　　还有这间35平方的一室户也很简洁温馨，比较适合在上海打拼的单身族，整个有巢社区统一配备家具设备，租客可拎包即入住。

　　在租金层面，有巢社区拥有集体土地带来的明显优势。整体租金价格在1900到3000元之间，小户型租金则不到2500元，对比周边同等面积2500-5000元左右的平均价格，对租房一族来说无疑有着巨大的吸引力！

　　华润置地长租公寓事业部总经理徐亚男曾表示，有巢社区的定位就是这个区域的青年人，大学刚毕业的学生、周边产业人才。虽然他们的支付能力可能没有那么高，但是他们需要一个有品质的生活方式。

　　据了解，目前有巢社区首批推出的1号楼共280间已被租客锁定200间房，达到70%的锁定率。

　　在上海，松江是开展集体土地建设租赁住房的唯一试点区，也是全国33个试点区域之一。集体土地入市这种全新的土地利用方式，丰富了住房供应结构、有利于高效解决青年人才居住问题。

　　松江区房管局副局长毛雪莲表示，到目前为止松江区总共有5块集体建设新建用地入市，重点分布在产业集聚区和交通枢纽地区。集体土地建设租赁住房的方式为松江区G60产业人才提供了安居保障，同时也盘活了集体土地资产，为农民的增收带来了很大益处。

　　相对于上海，北京发展集体土地租赁用地的发展速度则要“凶猛”的多。

　　截至去年5月底，北京累计上报开工集体土地租赁住房项目35个、房源约5.2万套，户型以90平方米以下中小套型和职工宿舍类为主。据规划，到2021年年底北京将供应1000公顷集体土地租赁住房，可建造10万套公寓，覆盖15万人居住需求。

　　除了项目建设，北京还在今年1月出台了《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》，用来加强集体土地租赁住房规划、建设、运营管理，推动集体土地租赁住房健康持续发展。

　　虽然从短期看，集体土地入市的租赁项目不论从数量还是体量上，都还无法对传统的“二房东”市场形成冲击；

　　但中长期看，加强多渠道供给是国家发展租赁市场的长效机制，可以预见今后集体土地入市的长租公寓将越来越多，市场将面临更加惨烈的竞争。

　　对二房东来说，不论是集体土地入市，还是其他房源供给渠道的增加，都会让整个市场的竞争变得越来越严峻。以前坐等租客上门，哪怕无任何服务也能保持高出租率的日子，已经慢慢过去。必须加强精细化运营，提高服务能力，才能在未来的竞争中保持优势！

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