中泰证券研究所数据显示，2021 年 31 省前 10 个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等 8 个省份土地出让金同比正增长。其余 23 个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过 50%。

　　2020 年长春卖了 2547 万㎡的土地，成为全国卖地最多的城市。2021 年度长春土地供应计划住宅用地约 960 万㎡。2021 年长春市区 ( 含双阳、九台 ) 拟供应土地分住宅用地、商服用地、工业仓储用地等 9 大类，共 751 宗，总面积 5399 万㎡。较去年供应土地面积增加 48.6%。

　　以上三类用地总面积 1628 万㎡，其中，住宅用地总面积约 958 万㎡，商服用地总面积约 648 万㎡。这三类用地总面积较去年同期减少 6.9%。

　　根据各区供应面积来看，莲花山供应经营性用地最多，共 342 万㎡。其中，住宅用地 151 万㎡，商服用地 191 万㎡。棚改住宅用地绿园最多，共 79 万㎡。其中，四大板块区域计划供地总量 3469 公顷，占市区供地计划总量的 64%。

　　一方面，去年上半年经济活动停滞，很多城市都没卖地，全年的卖地数据是 前低后高 的，加上今年 22 个重点城市实行 三次集中拍地 ，10 月份很多城市刚完成第二轮集中拍地，数据下滑也在情理之中。

　　另一方面，今年调控政策频出， 三道红线 如同大山一般压在房企身上，加上巨型房企爆雷，房地产行业信用收缩，银行、信托开始抽贷断贷，依赖融资的开发商无力再拍地，土地流拍现象开始蔓延。

　　中指的数据，全国 300 城住宅用地今年三季度成交 1.6 亿平方米，同比下降 46.9%，土地出让金为 8623 亿元，同比下降幅度高达 36.6%!

　　穆迪报告显示，在已经进行了第二轮集中供地城市的成交地块中，四分之三的地块，已经没有任何溢价。

　　去年三季度 300 城卖地收入还是 13700 亿的级别，今年降到了不到 8700 亿，只用了一年时间，300 个城市的卖地收入就下降了 5000 亿 !

　　去年卖地收入是 8 万亿，表面上看 5000 亿并不多，但对市场预期的影响不容小视。

　　专家指出，2020 年全国土地财政依赖度攀升至 29.72%。分各省来看，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于 45%; 相对而言，宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财政的依赖度偏低，土地财政依赖度均低于 20%。

　　由于政府返还的土地出让金是城投公司偿债的重要资金来源之一，因此，区域内的土地行情会对城投公司的债务偿付产生一定影响。

　　2022 年城投债面临一定的偿付压力，总偿债量约在 4 万亿元左右，其中 3、4 月份是偿债高峰。从省份来看，江苏、浙江、山东、四川和湖南为城投债到期回售量前五大省份。

　　但是，江浙由于区域经济实力强，且金融资源丰富，就算土地市场走冷，城投偿债，基层运转，工资发放，基础设施建设也没太大影响。

　　1，高土地依赖度、高债务率的地区，以天津、贵州、湖南、广西、福建为代表。

　　对这些省市来说，土地出让收入下滑影响最大，因为卖地不仅是发债的担保，更是偿还地方债的来源，

　　卖地规模和价格下滑，必然会造成辖区内城投的融资能力下降，债务还本付息压力上升。

　　这些省份土地财政收入的用途，更多是直接用于城市的基础设施建设或者注资成立地方融资平台，为城市的基础设施建设向金融机构融资，因此土地市场降温对这些省份的影响，更多体现在投资端，也就是基建速度会放缓，但还债压力不算大。

　　3，低土地依赖度、高债务率地区，以辽宁、云南、内蒙古为代表，无法通过卖地为地方 输血 ，只能继续发债，缓解收支压力。

　　4，土地依赖度低，债务率低的地区，以江西、甘肃、山西为代表，土地市场的变化影响不大，反正一直过的是紧日子，卖地少了也没太大感觉。

　　蓝白跟大家聊过，土地财政，目前依然是地方财政的大头，对 三保 非常重要。

　　2021 年，县本级预计可用财力 40 亿元，汇总支出需求 50 亿元，财力缺口达 10 亿元。

　　从月度账本来看，本级市刚性支出 3 亿元，其中工资性支出每月约 2 亿元，运转、社保等总计约 1 亿元。

　　税务部门每月收入大概 2 亿元左右，仅仅 三保 支出，每月库款缺口 1 亿元左右，库款运行压力非常大。

　　比如，银保监会最新数据显示，10 月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长 8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中 90% 以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长 61.5%。

　　成都市住建局日前提出，协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度。

　　效果很明显，根据中指研究院监测，截至 2021 年 11 月 23 日，11 月房地产企业信用债发行明显提速，发行规模已达 425.4 亿元，发行量是上月的 227.2%。

　　11 月 100 城主流首套房贷款利率为 5.69%，较 10 月回落 4 个基点 ; 二套房贷款利率为 5.96%，较 10 月份回落 3 个基点。平均放款周期为 68 天，较上月缩短 5 天。超过 60% 的城市放款周期缩短。

　　当然。房企目前的融资形势依然严峻，指望诸多民企立马掏出真金白银拿地，也不现实。

　　但从土地市场到地方财政，从基层开支运转到城市基础建设，从开发商到施工方、供应商，从银行到购房者，整个链条都不能出差错。

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