深圳“宅地不足的魔咒”终于要破开了！

　　9月5日，安托山法定图则调整公示，新增二类居住用地6953㎡，还将规划4班幼托园、社区老年人日间照料中心、文化活动室等。

　　实际上，自今年3月以来，深圳就在规划上疯狂“改作业”，短短6个月内，就调出了60多宗宅地，就连紧缺的南山、福田、罗湖都有份！

　　回过头看，自2020年以来，深圳似乎打通了任督二脉，宅地供应一路飙升，平均每年供地约30多宗，2021年更是高达40宗！

　　今年略有放缓，截止目前，深圳共挂出15宗宅地，撤回1宗，流拍2宗，成交12宗。

　　照此推算，深圳每年约有6-7万套商品房住宅进入市场。

　　根据“十四五”规划，深圳2035年长周期的住房规划目标是宅地占比达25%以上，类似的规划调控仍会持续。

　　这意味着，还有更多宅地冒出来，核心地段都有机会，这下，买房人不愁买不到好地段的房子。

　　从今年新增的地块来看，哪里将成为土拍重头戏？一起来看看。

　　近几年，深圳为了增加宅地煞费苦心！

　　2019年到2020上半年，共8个地块实现了“工改居”的调整。

　　2021年5月，深圳在短短20天内调出了27宗宅地！

　　2023年3月至今，近6个月时间变出了约66宗居住用地（不含大型旧改规划调整），相当于一个月就有增加了10多块宅地！

　　关键是，此番调出的66块宅地，有3宗宅地已成功出让！

　　目前，6月底拿地的中海深超总住宅现场已动工，8月刚拿地的中铁宝中地块也已启动施工监理招标！

　　再回头来看，这3宗地块从调整规划到蕞终出让，间隔甚至不到两个月时间，堪称神速！可见，剩下的部分宅地，有望在后续土拍中亮相。

　　随着供应增加，也让原本深圳住宅稀缺的逻辑被慢慢打破，带来新的变化。

　　这几个月深圳新增宅地中，除了龙岗、龙华等传统供应大户， 此前一直被认为极度缺地的罗湖、南山、前海也把压箱底的宅地拿出来了！

　　从供应来看，前海妈湾十五、十六单元＞龙岗大运＞罗湖笋岗＞龙华大浪，换言之，这些片区接下来的宅地供应会很猛，对片区意味着什么？

　　此前，妈湾一口气调出约14宗宅地， 调整后，片区宅地新增约60%，总建面超130万㎡！

　　具体来看，妈湾十五单元相较十六单元，居住氛围更好，近妈湾地铁站，前海湾花园、锦尚公馆等小区，还有学校地块规划。

　　不过，前海如此大手笔供应也引发了不小的争议。

　　一方面，有人担忧此举会影响前海房价；也有观点认为，这恰恰是妈湾乃至整个前海板块豪宅化的开始，买进核心区的机会也大幅增加。

　　对此，笔者个人倾向于第二种观点。

　　1、前海是深圳的头部梯队，其定位、背景、配套资源很硬核，其他板块很难超越，并且从经济指标、聚集企业来看，确实很出彩。

　　2、前海三湾功能明确，桂湾稿金融，前湾搞科创、综合服务；妈湾是商贸中心，这次拿出宅地，相当于给了很多热钱进入核心区的机会。

　　之前宝中地块出让时，就出现了太原萃丰、北京虹曦、中旅新川等一批外地房企，可见，在深圳核心区拿地一直是房企的重要战略。

　　2016年， 深圳市政府联袂招商局集团 双方各持股50% 成立了深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。

　　该公司正是作为单一主体，统筹运营开发妈湾2.9平方公里土地。这次调出的宅地大概在这个范畴，可能不会轻易出让。

　　3、这次调整的宅地基本都连成片，也意味着开发商有更大的发挥空间，可将更多创意、巧思融入其中。

　　再看龙岗大运片区，前不久调出了15宗宅地。

　　从位置来看，紧挨着14号线嶂背地铁站，同样是一大片住宅区，并且还将配建3所九年一贯制学校。

　　目前来看，地块周边有公园、地铁、医院、学校等，商业可能要依托未来规划，对于刚需来说，这个配置也不算差。

　　不过，龙岗楼市目前也面临较大的去化压力，接下来，会不会有开发商在此拿地？能否造出叫好又叫座的房子？仍待观望。

　　随着住宅供应增加，此前一味凭“稀缺”营销，取得高去化的情况已经一去不复返；接下来，就要考验开发商的创意、品质，对客户需求的满足，粗制滥造注定被淘汰！

　　这两年，除了宅地供应增加，其限价幅度也出现了微涨，比如凤凰城限价破“5”，这意味着接下来的新房变贵了！

　　短期来看，新房价格优势逐渐消失。

　　此前新房限价红利明显，除了官方限价，也与当时火热的市场情绪有关，尤其二手房价格偏高，跟新房基本都有价差。

　　此前低迷的市场情绪让 今年的土拍发生了变化，开发商不敢轻易拿地，火热的除了核心区宅地，其余地块的出让情况比较一般，甚至有流拍。

　　一方面给市场注入信心，带来预期；

　　另一方面，限价上涨意味着房企利润增加， 房屋品质有望提升，减配、以次充好等情况或将有所缓解。

　　如今，随着“认房不认贷”、降低存量房贷利率等利好影响，深圳楼市的信心正慢慢回归，看房量猛增，新政后开盘的两个盘都卖得不错，如果这种热度持续，或将有助于接下来的土拍市场升温。

　　接下来的土拍，还将带来哪些惊喜？

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