花园生物:浙江花园铜业有限公司位于东阳市南马镇花园村三宗工业用地国有出让土地使用权转让地价评估评估报告书
花园生物:浙江花园铜业有限公司位于东阳市南马镇花园村三宗工业用地国有出让土地使用权转让地价评估评估报告书
浙江花园铜业有限公司位于东阳市南马镇花园村三宗 工业用地国有出让土地使用权转让地价评估 评估报告书 单位:杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司 地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室 电线 传真 土地估价报告 项目名 称:浙江花园铜业有限公司位于东阳市南马镇花园 村三宗工业用地国有出让土地使用权转让地价 评估 受托估价单位:杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司 土地估价报告编号:杭中立(2015)(估)字第0604号 提交报告日期 : 2015年8月16日 土地估价报告 头部部分摘要 一、估价项目名称 浙江花园铜业有限公司位于东阳市南马镇花园村三宗工业用地国有出 让土地使用权转让地价评估。 二、委托估价方 浙江花园生物高科股份有限公司 三、估价目的 本次评估为浙江花园铜业有限公司转让估价对象提供地价参考依据, 不适用于抵押等其它用途。 四、估价期日 2015年7月7日。 五、估价作业日期 2015年7月7日至2015年8月16日。 六、地价定义 估价对象为位于东阳市南马镇花园村的三宗国有出让土地,土地使用 权总面积为44563平方米,出让用途均为工业用地,宗地现状开发程度达 到外围五通(通路、通电、通水、通讯、排污),宗地内平整。《国有土 地使用证》正在办理中,土地情况详见下表: 表1-1土地状况一览表 使用 宗地 出让合同 土地面积 证载 终止日 土地证号 宗地位置 权类 开发程度 编号 编号 (平方米) 用途 期 型 330783201 南马镇花园村生物 外围五通、内 1 正在办证 9462 工业用地 出让 —— 5A21100 高科以北 部平整待开发 330783201 南马镇花园包装厂 外围五通、内 2 正在办证 9041 工业用地 出让 —— 4A21182 以北 部平整待开发 330783201 南马镇花园村益友 外围五通、内 3 正在办证 26060 工业用地 出让 —— 5A21116 工贸以西 部平整待开发 1 - - 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 根据估价目的,本次评估地价定义为估价对象在估价期日,设定用途 均为工业用地,设定使用年限为50年,设定开发程度为宗地外围具备“通 路、通电、通水、通讯、排污”五通,宗地内平整条件下的国有出让土地使 用权市场价值。 七、估价结果 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的 估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,并结合估价经验与 对影响土地价格因素的分析,确定估价结果为: 土地总面积:44563平方米; 用 途:工业用地; 土地总价:2826.39万元(大写:人民币贰仟捌佰贰拾陆万叁仟玖佰元 整)。 估价对象具体估价结果详见表1-1《土地估价结果一览表》。 八、土地估价师签名 姓名 估价师证号 签 名 吴艳霞 2002330043 高水军 2004330025 九、土地估价机构 估价机构法定代表人签字: 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司 二○一五年八月十六日 2 - - 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线 土地估价结果一览表 估价机构:杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司 估价报告编号:杭中立(2015)(估)字第0604号 估价期日:2015年7月7日 估价目的:转让 估价期日的土地使用权类型:国有出让 估价期日 估价期日的用途 容积率 估计期日 估价设定 剩余土地 单位面积 序 宗地 土地使用证 面积 总地价 土地使用 宗地名称 实际土地 土地开发 使用年限 2 地价 (m) 号 编号 编号 实 2 (万元) 者 证载 实际 设定 规划 设定 开发程度 程度 (年) (元/m) 际 浙江花园 南马镇花园 宗地外五 宗地外五 工业 工业 工业 1 铜业有限 村生物高科 正在办证 0.6-3— 3.0 通,宗地 通,宗地 50 9462 650 615.03 用地 用地 用地 公司 以北 内平整 内平整 浙江花园 宗地外五 宗地外五 南马镇花园 工业 工业 工业 0.8- 2 铜业有限 正在办证 2.65 通,宗地 通,宗地 50 9041 630 569.58 包装厂以北 用地 用地 用地 2.65 公司 内平整 内平整 浙江花园 南马镇花园 宗地外五 宗地外五 工业 工业 工业 3 铜业有限 村益友工贸 正在办证 0.6-3— 3.0 通,宗地 通,宗地 50 26060 630 1641.78 用地 用地 用地 公司 以西 内平整 内平整 合 -- 44563 --- 2826.39 计 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制:无。 2、基础设施条件:实际开发程度为宗地外五通和宗地内平整,估价时设定为宗地外五通和宗地内平整。 3、规划限制条件:依据现状规划条件不变 4、影响土地价格的其他限定条件:无。 二、其他需要说明的事项:其他详见估价报告中特殊说明 估价机构:(盖章) 二○一五年八月十六日 3 - - 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位:浙江花园生物高科股份有限公司 单位地址:东阳市南马镇花园村 联系 人:吴飞军 联系方式 二、估价对象 估价对象是指位于东阳市南马镇花园村的三宗国有出让工业用地,土 地使用权总面积为44563平方米,出让用途均为工业用地,土地使用权人 为浙江花园铜业有限公司。本次评估地价定义为设定条件下的国有出让土 地使用权市场价值。 三、估价对象概况 1、土地登记状况 估价对象《国有土地使用证》正在办理,土地登记状况详见表2-1。 表2-1 估价对象土地登记状况一览表 使用 宗地 土地面积 证载 终止 土地证号 出让合同编号 宗地位置 地号 图号 权类 编号 (平方米) 用途 日期 型 南马镇花园村 工业 1 —— 3307832015A21100 —— — 9462 出让 —— 生物高科以北 用地 南马镇花园包 工业 2 —— 3307832014A21182 —— — 9041 出让 —— 装厂以北 用地 南马镇花园村 工业 3 —— 3307832015A21116 —— — 26060 出让 —— 益友工贸以西 用地 2、土地权利状况 估价对象的土地所有权属于国家所有,土地使用权人为浙江花园铜业 有限公司,宗地取得方式为以出让方式取得宗地的使用权。根据浙江花园 铜业有限公司提供的资料和评估人员了解,在估价期日估价对象无抵押他 项权。土地权利状况详见表2-2。 -4- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线 估价对象土地权利状况一览表 土地剩余 宗地 土地证 使用权 他项权 出让合同编号 土地使用权人 证载用途 使用年限 编号 号 类型 利状况 (年) 1 —— 3307832015A21100 浙江花园铜业有限公司 工业用地 出让 50 无 2 —— 3307832014A21182 浙江花园铜业有限公司 工业用地 出让 50 无 3 —— 3307832015A21116 浙江花园铜业有限公司 工业用地 出让 50 无 3、土地利用状况 经估价人员现场勘查,估价对象位于东阳市南马镇花园村,宗地形状 为规则多边形,工程地质条件一般。至估价期日,现状开发程度为宗地外 围具备“通路、通电、通水、通讯、排污”五通,宗地内平整。 根据浙江花园铜业有限公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》 等相关资料及估价人员实地踏勘,估价对象主要经济技术指标见表2-3。 表2-3 估价对象经济技术指标一览表 宗地 土地面积 建筑 土地证号 宗地位置 用途 容积率 绿地率 编号 (平方米) 密度 1 —— 南马镇花园村生物高科以北 9462 工业用地 0.6-3 45-50% 15-20% 2 —— 南马镇花园包装厂以北 9041 工业用地 0.8-2.65 45-50% 15-20% 3 —— 南马镇花园村益友工贸以西 26060 工业用地 0.6-3 45-50% 15-20% 四、影响地价的因素说明 (一)一般因素 1、地理位置 东阳市地处浙江省中部,浙中城市群的东北部,属金华市管辖的一个 县级市,北纬28°58′-29°30′,东经120°05′-120°44′,东界新 昌县,西邻义乌市,南与磐安县、永康市毗连,北与诸暨市、嵊州市接 壤,东阳江、东阳南江横贯全境。东西长64.5公里,南北宽58.7公里, 土地总面积为1739平方公里,下辖6个街道、11个镇和1个乡。 2、自然环境 东阳地形以丘陵和盆地为主,属亚热带季风气候区,气候温和,雨量 充沛,空气湿润,四季分明,光照充足,年平均气温17°C,年平均日照 -5- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线毫米。区内土壤以地带性红、黄壤为主, 土地利用结构呈“七山一水二分田”的基本格局。多丘陵、低山的地貌特 征影响水、土、气的空间分布,使区域内气候、土壤、植被具有明显的垂 直地带性分异规律,造就东阳特征不同、类型多样、利用方向迥异的土地 类型结构,有利于农副业综合经营。 3、城市社会经济发展状况 (1)城市社会经济状况 2014年全市生产总值441.32亿元,按可比价计算,比上年增长 9.1%。其中, 头部产业增加值18.21亿元,增长2.2%;第二产业增加值 214.20亿元,增长8.6%;第三产业增加值208.92亿元,增长10.2%。三 产业比例为:4.1:48.5:47.3,三产比重比上年提高0.9个百分点。按户 籍人口计算,全市人均生产总值达53016元(按年平均汇率折合8631美 元),比上年增长8.6%。 2014年,全市财政总收入达70.01亿元,比去年同期增长17.8%;其 中,公共财政预算收入41.48亿元,增长17.5% (2)工业发展状况与综合实力 2014年,全市规模以上工业增加值107.53亿元,比上年增长9.1%。 轻、重工业增加值分别为48.68亿元和58.86亿元,分别增长10.9%和 7.7%。全年完成规模以上工业销售产值458.75亿元,增长9.1%,其中出 货值113.55亿元,增长2.2%,出货值占销售产值的比重为 24.8%。全年规模以上工业新产品产值117.72亿元,增长19.6%,高出工 业总产值增速9.7个百分点;新产品产值率24.0%,同比提高1.9个百分 点。全年服装产量9841万件,增长9.6%,木质家具产量8.03万件,增长 32.1%。 (3)房地产和建筑业 2014全年房地产开发投资47.38亿元,比上年增长2.7%。房屋施工 面积433.33万平方米,其中,新开工面积86.99万平方米,分别增长 17.2%、-22.5%。房屋竣工面积91.94万平方米,增长211.6%。全年商品 -6- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线%,其中住宅销售面积64.95万平方 米,增长10.3%;商品房销售额52.72亿元,下降4.7% 2014全年建筑业增加值39.27亿元,比上年增长9.6%。全市200家 资质以上建筑企业完成总产值2102.54亿元,比上年增长14.0%,创历史 新高,其中外省产值1626.43亿元,增长16.2%。全年建筑企业房屋建筑 施工面积29921.95万平方米,增长21.6%;房屋竣工面积7337.45万平方 米,增长11.3% 4、工业用地产业政策 为全面贯彻落实节约优先战略,严格项目用地准入,以土地利用方式 转变促进产业转型升级,根据《国土资源部关于严格执行土地使用标准大 力促进节约集约用地的通知》(国土资发2012132号)精神,浙江省 国土资源厅于2014年1月15日印发的特制定《浙江省工业等项目建设用 地控制指标(2014)》,《控制指标》中建设设用地控制指标由固定资产 投资强度、容积率、行政办公及生活服务设施比例、建筑系数、绿地率、 土地产出(单位面积主营业收入)和土地税收(单位面积上缴税金)等七 个指标构成,即将实施的节地新政对盘活存量用地、提高土地产出率给出 了许多新政策。 根据2014年浙江省工业用地产业政策,今后工业用地不会像前几年 那样粗放式的扩张,新增工业用地供地量会逐渐减少,存量低效工业用地 的利用将会逐步得到改善和提升,因此我们预计今后几年工业用地地价将 会逐渐趋于平稳。 (二)区域因素 在分析工业用地地价的区域因素时,主要从区片整体情况及区片内部 区域因素条件差异考虑,重点分析区域状况、交通条件、基础设施状况、 产业集聚程度等因素。在估价对象所在的区域,就上述影响因素分析如 下: 1、区域概况:区域为东阳市南马镇,南马镇位于东阳的南大门,距 市区22公里,距永康市36公里。总面积118平方公里,辖36个行政 -7- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 - 村。东临横店镇,南接永康市,西连画水镇,北靠南市街道。省道东永一 线、东永二线穿过全镇,交通十分便捷。该镇地势东北、西南高、中部平 坦。南马机械工业功能区开发始于2002年,共分三期,总规划面积4200 亩。头部、二期位于镇区南部、沿东永一线亩,现 已完成开发;第三期规划在东永二线及东南湖两个区块,规划面积约2460 亩。南马镇形成以五金机械、生物医药、红木家具及木制品、竹草席工艺 制品、火腿腌制为主的工业体系。 2、交通条件:区域主要道路有东永一线、东永二线,往北可达横 店、东阳市区,往南可达永康,往西可达磐安,对外交通较便利。 3、基础设施条件: 通路、通电、通上水、通下水、通讯等基础配套 设施完善。区域主要道路有东永一线、东永二线等,对外交通较便利;区 域由南马供电分局供电;区域自来水由南马供水有限公司提供;区域排水 统一纳入排污管网;区域通讯由电信、移动等公司提供。 4、环境条件:区域为南马镇及周围机械功能区,周边空地和绿地较 多,工业企业分布较多,目前整体环境条件一般。 5、公服配套条件:区域内工业企业分布密集,周边有部分银行、宾 馆、饭店、超市、医院、学校等中小规模设施,总体上公服配套设施一 般。 6、产业集聚状况:估价对象所在区域内工业企业主要有花园铜业、花 园药业、花园电子、六合堂红木、天时达磁业、格林磁材、非凡电器、宗 苏食品等,产业集聚成熟程度较高。 (三)个别因素 估价对象位于东阳市南马镇花园村,土地使用权人为浙江花园铜业 有限公司,土地总面积44563平方米,用途为工业用地,形状为规则多边 形,内部地势平坦,工程地质条件一般。估价对象实际开发程度为宗地外 “五通”(通路、通电、通水、通讯、通排污)和宗地内平整。 根据浙江花园铜业有限公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》 等相关资料及估价人员实地踏勘,估价对象主要经济技术指标见表2-3。 -8- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 - 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 (一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 1、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过); 2、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议修订); 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过); (二)地方有关部门颁布的法规及相关文件 1、《浙江省实施
办法》(2000年6月29 日经浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,自公布 之日起施行); 2、《东阳市人民政府关于更新全市基准地价的通知》; (三)有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508- 2014,2014年7月24日发布,2014年12月1日实施); 2、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010- 2007,2007年8月10日)。 (四)其他资料 1、估价对象《国有建设用地使用权出让合同》复印件; 2、估价对象现状照片; 3、委托方提供的其它有关估价对象资料; 4、杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司掌握的有关地价信息 资料; 二、土地估价 (一)估价原则 -9- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线、替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地 市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价 格。 2、蕞有效利用原则 土地估价应以待估宗地的蕞有效利用为前提。判断土地的蕞有效利用 以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政府及规划限制、市场要 求和蕞佳利用程度等为依据。 3、预期收益原则 土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益 为依据。 4、供需原则 土地估价应以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的 特殊性和土地市场的地域性。 5、贡献原则 不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地价格可 根据土地对不动产收益的贡献大小确定。 6、价值主导原则 土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。 7、审慎原则 在评估中确定相关参数和结果时,应分析并充分考虑土地市场运行状 况、有关行业发展状况,以及存在的风险。 8、公开市场原则 评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。 (二)估价方法 土地估价方法主要有基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原 法、成本逼近法、假设开发法。估价人员在查阅有关材料的基础上,经过 实地踏勘、分析估价对象的特点,根据评估基本方法的应用条件,确定采 -10- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 - 用市场比较法和基准地价系数修正法,并根据两种方法评估的结果综合分 析确定评估价格。 (1)市场比较法 市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交 易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、 日期、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地的估价期日地价的方 法。 (2)基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估 成果,按照替代原则,待估宗地的区域条件等与其所处区域的平均条件相 比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而 求取待估宗地地价的方法。 (三)估价结果 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用以上评 估方法,得到不同方法的估算结果,并通过对该区域工业用地总体市场价 格水平的分析,确定蕞终估价结果如下: 土地面积:44563平方米; 用 途:工业用地; 土地总价:2826.39万元(大写:人民币贰仟捌佰贰拾陆万叁仟玖佰元 整)。 宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》(表1-1) 三、估价结果和估价报告的使用 (一)估价的前提条件和假设条件 1、假设在期日的地产市场为公开、平等、理性、充分的交易市场。 2、任何有关估价对象的行为、动作、程序符合国家、地方的有关法 律、法规。 3、假设根据规划,地块为蕞有效利用并产生相应的土地收益。 -11- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线、在国有土地使用权出让年期内,估价对象附近没有重大的可造成 土地价值变化的规划调整,也不会因为城市建设或经济建设提前收回国有 出让土地使用权或拆除、改造地上建筑物。 5、浙江花园铜业有限公司提供的产权资料是此次估价的重要依据, 我们没有向产权登记部门核实该资料的真实性和有效性,我们假设它是线、国家的经济、金融、税收及房地产政策没有重大改变或调整。 7、国际经济形势、汇率变动等重大变化不会对估价对象产生影响。 8、估价对象在估价期日不存在抵押权、担保权等他项权利限制,可 以在市场上合法地进行转让。 (二)估价结果和估价报告的使用 1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务,不得用于任 何与本次目的无关的其他事项,不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。 2、本报告必须完整使用,严禁仅使用报告中的部分内容。 3、本报告未经许可,不得随意查阅、转用、发表。 4、在地产市场不发生突发变化情况下,本报告使用有效期为自估价 报告完成之日起半年,若报告有效期内的房地产市场和国家宏观经济政策 等方面发生较大变动,应对土地价值进行再评估。 (三)土地估价结果有效条件 1、本报告估价结果是在估价期日,本报告地价定义中设定的开发程 度和相应用途条件下的土地使用权价格。如果改变价格定义中的条件,本 报告估价结果不成立。 2、本报告估价结果是在浙江花园铜业有限公司提供的《国有建设用 地使用权出让合同》真实有效情况下才成立。 (四)资料来源说明 1、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地用途、土地面积等资 料等以浙江花园铜业有限公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》为 依据。报告使用者在使用前必须向土地产权登记机关核实登记资料的线- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 - 性和有效性,我公司不承担面积、用途、产权人等产权登记资料不真实和 无效引起的任何责任和费用。 2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实 地调查而得。 3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评 估技术标准,结合估价对象具体状况,确定估价原则、方法及参数的选 取。 (五)其它说明 1、本次估价结果仅为估价期日正常市场条件下的国有出让土地使用 权市场价值,具体评估宗地是否具备转让条件,应根据国家有关法律来确 定。 2、本估价报告蕞终解释权为杭州中立房地产土地评估规划咨询有限 公司所有,如有疑问请与本公司联系。 -13- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 - 第四部分 附件 1、估价对象位置示意图; 2、估价对象现状照片; 3、估价对象《国有建设用地使用权出让合同》复印件; 4、估价机构《土地评估中介机构资格证书》复印件; 5、估价机构《企业法人营业执照》复印件; 6、土地估价师资格证书复印件。 -14- 公司地址:杭州市滨江区长河街道丹枫路1075号雪峰银座1504室电线传线 -
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