土拍疯狂！宜兴楼市凭啥这么火？

admin1年前 (2024-09-24)宜兴产业信息69

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　5月8日宜兴梅林地块一场土拍彻底震撼宜兴楼市，龙信海建置业(海门)有限公司最终以10.15亿的总价竞得了梅林B05地块，成交楼面价10663元。此次土拍之所以彻底震撼宜兴楼市，原因有两个，首先是宜兴拍出总价10亿+的地块，而另一点更关键——宜兴楼面价破万了！

　　很多人可能对于楼面价这个词不太理解，楼面价是“楼面地价”的简称，指的就是土地价格反映到建筑面积上的成本，计算公式是：

　　楼面地价=土地总价/（土地面积×最大容积率）

　　也就是说梅林B05地块目前不考虑建筑成本、小区绿化成本、开发商营销成本、资金成本和利润等因素，单单是土地价格反映到每平方的房价上已经超过了10000元。再加上各项成本之后，该地块今后的房价可想而知。

　　从房地产的一般定价规律来看，楼盘开盘后的销售价格一般是楼面价的2倍左右，而如果楼盘定位中高端，价格可能更贵。从这方面来看的话，未来梅林区域房价是要妥妥的迈入2万时代了，东氿房价5000元的时代似乎还历历在目，也就是短短的5年时间宜兴的房价已经完成了从5000到2万的蜕变。

　　那么宜兴的房价为什么会这么坚挺，背后又有什么深层次的原因？未来宜兴楼市又将走向何方？宜兴的房价还会再涨吗？

　　相信广大宜兴的小伙伴们对此都非常的关注，毕竟奶茶可以一天不喝，但房子却是生活的必需品，那么今天就给大家分析一下宜兴房价背后的故事，让大家对于宜兴房价有一个更全面、也更深刻的认识和了解。

　　作为苏南重要县级城市，在长三角一体化和苏锡常一体化的大背景之下，宜兴楼市的步调始终和周边大城市保持高度一致。都说三四月是楼市的小阳春，2020年苏锡常楼市的小阳春首先从常州开始，在3月11日常州武进区湖塘镇一宗宅地以溢价率56.74%，楼面价14884.29的价格被宏智发展（香港）有限公司，而此时附近在售楼盘的均价不过才16000左右，楼面价已经逼近新房价格，开启了一波面粉价格直逼面包价格的好戏。至此随着疫情的逐渐消散，苏锡常土拍市场的热闹程度便一发而不可收拾。

　　4月至今无锡市区成交的住宅用地中除了新吴区鸿山一宗地成就楼面价8000+未破万之外（说实话这地儿已经挺偏的了），其他地块楼面价全部破万，最高楼面价17999，可别看无锡楼面价没破2万，但这块楼面价17999的地块其实最高限价就是18000，达到最高楼面价之后就是竞自持。

　　何为竞自持？也就是土拍设定一个最高限价，到了这个价格大家就不再PK谁的出价高，而是开始PK谁的房子卖的少。

　　自持面积内的房子在70年（也就是土地最高使用年限）内是不能出售也不能抵押的，换言之只能拿来出租，一套房子的租金收益可以说是杯水车薪。最终成交的自持面积是9650㎡，按90多平的小户型来算已经差不多100套房子，接近小半栋楼不能出售了。然最终成交楼面价不到18000，但如果把9650㎡的自持面积刨去后的楼面价已经高达19000+！

　　所以最近一个多月苏锡常的土地市场热度可见一斑，宜兴的土地市场又怎么会不火热呢？就在宜兴万元地块诞生后不到一周，太湖大道区域再次拍出了溢价率71%+的价格，虽然楼面价8639距离破万还有一段距离，但是超过71%的超高溢价率足以震撼全城，好比是原价100元的东西现在得花171块多才能买到，你说宜兴土地市场热不热吧？

　　5月19日太湖大道区域再次开拍2块地，可以说是热度不减，再次都以8000+的楼面价成交。

　　而5月22日宜兴土地市场硝烟再起，宜兴本地房企以9000+的楼面价和近70%的超高溢价率拍的土地，成交楼面价仅次于梅林的“地王”。

　　东氿非核心区域楼面地价已经全面迈入8000+甚至9000+时代，未来东氿新城可能很难再有单价低于15000元/平方米的新房了,而东氿新城核心区域的商品房销售单价可能就要全面进入2万时代。

　　对于这一波土地市场妖娆的火热表现，很多人可能还是一脸懵逼。因为在很多人的思维中，疫情经济下行企业困境收入锐减没人买房地产凉凉房价下跌，楼市的正确打开方式似乎应该如此，但是为什么反而土拍市场是一场火过一场，毫无降温之色呢？

　　降息降准、货币政策宽松释放大量资金

　　在疫情面前提振经济最普遍的做法就是降息和降准，通过降息降低贷款成本鼓励市场向银行借钱，通过降准向市场释放更多资金。3月15日美联储突然宣布降息至零，并将数千家银行的准备金率降至零，甚至有传言美联储可能实施负利率。

　　虽然国内在降息降准上的动作温和的多，但4月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）的最新报价结果显示，1年期LPR报3.85%，较上一次下降20个bp，创去年8月改革以来最大单次降幅；5年期以上品种报4.65%，较上一次下降10个bp。由于市场上资金充裕，地产商拿地自然底气十足，无形中助推了土地市场。

　　实体经济受阻，大量资金寻找避风港湾

　　楼市是目前老百姓最信得过的投资,无论是企业还是个人向银行贷款，最常用到的抵押物就是不动产，在国内房产已经成为最保值和最令老百姓信得过的资产。

　　受疫情影响尤其是国外疫情肆虐，很多以出口外贸为主的产业受到较大的影响，很多投资者更倾向于瞄准稳定的房地产市场。

　　房地产捆绑了大量产业，维持了大量工作岗位。

　　疫情当前，保增长稳就业成为经济发展的主旋律，房地产市场表面上只是商品房的单一市场其实背后却是一个庞大的产业链条，从钢筋、水泥等原材料市场到提供销售、施工等大量就业岗位。

　　根据国家统计局的官方数据，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，房屋施工面积893821万平方米，商品房销售面积171558万平方米。作为一个巨大的产业链，房地产市场运行情况对于经济总体表现关联很大。

　　所以疫情当前，在经济面临压力的时候房地产市场的主旋律恰好就是“稳”字当先，完全不是有些人认为的下跌趋势。

　　宜兴的房价不是一个房地产问题而是一个人口问题

　　推动宜兴房价上涨的动力是两个，其一是人口绝对数的增长，其二是人口的再城市化。第一点非常好理解，人口在增加，那么对于住房的需求势必增加。房子说到底就是给人住的，只要人口在增加，那么买房的需求就在增加，房价就得涨。

　　但是宜兴无论是人口的自然增长率还是常住人口增加数都是很小的，根据《宜兴年鉴2019》，宜兴人口还呈现出负增长的情况（户籍人口）。也就是说依靠人口的绝对增量来消化房地产已经不是宜兴未来的主流，所以说宜兴的房地产主要还是依靠本地老百姓消化，目前推动宜兴房地产市场的主力其实是人口的再城市化。

　　这里的再城市化包括2个方面，其一是已经在乡镇街上置业完成城市化的本地人为了追求更好的医疗、教育和商业资源配套，在城区购房。非常直观的一点，目前宜兴城区的中小学人满为患，而乡镇上面的中小学，却面临生源不足的情况。

　　其二就是老城区的居住改善，“老破小”里的老城里人，往城东新城搬迁。非常直观的一点，东氿新城二手房挂牌价普遍在1.5万左右的时候，距离不过5km的一些老新村挂牌6000可能依旧无人问津。再加上宜兴学区房概念不强，教育资源掐尖效应不明显，“老破小”的卖点属性很弱,所以说这两类本地人成为宜兴房地产市场的主力军。

　　先说挑战，宜兴目前外来常住人口超过20万，但是由于宜兴缺少高端产业，外来人口中高学历人才比例不高。楼市的主要支撑群体还是本地人的改善型居住。而和苏锡常等大城市相比宜兴作为县级市缺少人口的虹吸效应，和昆山、太仓等临沪城市相比，宜兴和大城市的交通不便，换言之就是宜兴的房子除了宜兴本地人和在宜兴工作的外来人口，附近的，常州、无锡、金坛、溧阳统统都不太可能来宜兴置业。

　　一旦本地人口的再城市化和改善型需求得到满足，那么未来房价又靠谁来支撑呢？如果把房子看做商品属性，流动性就是一个非常重要的指标，没有人接盘的房子终究只能说是有价无市，以上便是宜兴楼市面临的挑战。

　　再说机遇，宜兴楼面价虽然破万了，但是和无锡、常州动辄近2万的楼面价比起来还是小巫见大巫，换言之宜兴和无锡、常州对比起来楼市还是存在不小的价格差。而且目前宜兴的2万房价只出现在东氿梅林等很小的区域，而在无锡和常州2万+的楼盘已经是遍地开花，3万+甚至是4万+的房子也是比比皆是。

　　此前宜兴楼市难吸引无锡、常州消费者的一个很重要的原因就是——交通不便，同城化只是纸上谈兵。

　　无论是锡宜城际轨交S2、范蠡大道北延、常宜高速、宜马快速通道、苏锡常南部高速、盐泰锡常宜城际铁路等基础设施项目都将持续不断的拉近锡宜、常宜之间的时空距离。比如范蠡大道北延建成后，宜兴东氿新城和常州主城区的通勤时间在40分钟左右完美实现了同城化，再加上房价价格差以及东氿旖旎风光，难免会吸引不少在常州工作的人置业安家宜兴。

　　目前无锡主城区人口360多万，常州则是近400万，锡宜、常宜实现一小时都市圈之后，无疑是为宜兴打开了一扇有700多万人口市场的大门，而且是高购买力市场，未来宜兴楼市的机遇可想而知。

　　随着沪苏湖铁路的建成，宜兴-上海通勤时间也有望压缩在1小时左右，宜南山区的妙不可言也会成为沪宁杭等大城市人群5+2生活的首选之地,也就是说在宜兴目前交通资源比较糟糕的背景下单纯依靠本地消费群体已经让房价大有迈入2万时代的趋势，随着一大批重点基础设施项目的持续不断推进，宜兴对外交通尤其是和大城市的连接将变得越来越方便，和无锡、常州的同城化已经是板上钉钉，甚至和上海、苏州等地也能形成一定意义上的同城化，宜兴未来的房地产市场消费群体尤其是高消费群体将非常可观。