随着地产调控的深入，开发商逐渐将目光转向新的领域，资本也开始寻找新的通道，“产业地产”发展迅猛。与此同时，产业园区开发的问题也日益暴露，传统的产业园区开发中，产品、配套、服务等已经不能再满足政府、企业的需求，政府为了实现经济的快速发展，把土地过度给大型企业，直接导致了目前土地利用率不够、周边配套建设不齐全，对于企业来说一边需要建设企业产业园、另一方面需发展自身产业，消耗了企业的人力、物力，同时不专业的建设园区对于区域经济的影响、地方的区域规划都有着不同程度的影响。联东U谷地产事业部副总经理梁环宇先生指出：产业园区的建设必须突破传统开发瓶颈，实现理性繁荣。

　　园区、企业两难局面困扰产业园区发展

　　北京市社会科学院经济研究所所长、社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘指出，在中国政府限购政策的影响下，中国部分由房地产商转型至产业地产商，这支市场的力量应该得到关注。两种产业形态存在很大差别，如：在客户需求方面，房地产商的客户需求比较简单，一般主要以价格为导向，决策维度一般主要考虑价格、区位、交通、配套，而且决策时间短，决策参与者较少。而产业园区在客户需求方面就比较复杂，作为产业园区客户，首先要考虑企业发展地的集聚效应，还要考虑企业选址的综合服务，如生活服务、金融服务、会计法律服务、会议展览服务等。

　　鉴于房地产商与产业地产商的本质区别，目前中国在产业园区发展中出现了几种现象。一种是产业园区无清晰的产业定位，或在实际的招商过程中偏离了自己的产业定位，造成产业园区的荒废；另一种现象就是中小企业在其成长中出现单独拿地难、拿地贵的现象，限制其顺利的发展。产业园区作为一个资源、政策、服务等多功能的综合平台，在中国经济的发展过程中起着重要的作用。那么产业园区如何构建一种新的模式，搭建一个平台，成功解决政府与企业在各自发展中面临的困难，一方面满足政府对土地资源的集约利用、高效利用、可持续利用的要求，另一方面也满足单个企业对公共服务、公共设施的需求。如何发展成为符合中国特色需求的地产商成为目前地产界最严峻的目标。

　　整体开发运营，实现产业地产“三赢”局面

　　联东地产自2003年开始经营伊始就专注中国产业园区的发展与运营，经过9年的发展，针对政府及企业在对产业园区需求及市场发展实践困难方面，联东集团地产事业部副总经理梁环宇先生作出如下解析。在产业园区发展早期，为了经济的快速发展，把土地资源快速推向市场，政府将土地零星给到一家企业，由企业自己建设园区。但是在这个过程中出现很多问题，如土地利用强度不够、服务配套不齐全、企业生命周期结束后造成土地资源浪费等现象。这种过程中，导致土地资源的集约需求在发达区域越来越迫切，梁总指出：联东集团在实践的过程中碰到诸多类似现象。目前来看，开发区普遍的情况是，20%的土地产生了80%的需求。换句线%的土地产生的是低效的税收，或者无效的税收，资源没有有效产出，在这种情况下，经济快速发展，现在很多地方新批了发展区，不能再用传统模式去快速消耗土地获得发展，原来的模式已经难以持续了。

　　联东集团在实践中摸索出一条适宜中国产业园区发展的模式，即整体开发和持续运营模式，产业园区的运营商整体开发，为中小企业建设高密度集约化的载体，对产业园区进行整体规划建设、统一招商、统一服务运营，将政府土地集约、中小企业选址难的两方面矛盾彻底解决，开发区原来的双输局面变为三赢局面。

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